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2019-11-04   来源:赢咖2娱乐  

 

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  据外媒报道,有知情人称,SOHO中国正考虑出售其所持有的大部分商业地产,交易价值可能高达80亿美元。北京和上海至少有八座办公大楼在销售计划中,目前第一批价值高达30亿美元的项目正在出售中,由于谈判仍处于初期阶段,最终的项目数量尚待确定。

  该消息一出,周三午后开盘SOHO中国(股价节节攀升,最高涨幅27%,也是近两年来最大的盘中涨幅。截止收盘,盘中最高价为2.91港元,成交额达4.38亿元。而在今天之前,SOHO中国今年已经下跌了18%。

  不过,对于如此大的涨幅,机构投资者却采取了抛售资金的策略。根据富途实时数据,瑞银减持641万股,美林减持167万股。南下的聪明资金则现分歧,深港通下的南下资金大幅买入87万股,沪港通下的南下资金则抛售89万股。

  9月30日晚间,SOHO中国发布公告宣布,SOHO中国及卖方(即SOHO中国六家全资附属公司)与买方慧泊停车场投资(广州)有限责任公司(独立第三方)就出售停车位订立协议,初始代价为约人民币7.61亿元约合8.29亿港元。

  按照账面净值约为5.08亿元共计2583个地下停车位,包括建外SOHO东区、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO嘉盛中心、银河SOHO、朝阳门SOHO、丹棱SOHO及中关村SOHO的对价7.61亿元进行计算,平均每个地下停车位的成交价格约为29.46万元。

  2017年和2018年,上述停车位的年度租金收入分别约为1700万元及2000万元。SOHO中国表示,通过出售停车位,预计集团将获得毛利润约2.53亿元,约合2.76亿港元,所得款项净额拟用于一般营运资金。

  除了停车位,潘石屹也卖了许多其他固产。自2012年转型后,SOHO中国在2014年、2015年、2016年以及2017年均有不同程度的销售动作。

  2014年,SOHO中国以52.3亿元的价格出售上海SOHO海伦广场及静安广场,30.5亿元出售凌空SOHO一半项目。2015年,潘石屹将外滩地王股权转让给复星,涉资84.93亿元。2016年出售SOHO世纪广场和预估总价值78亿元人民币的物业。2017年公司又分别以35.73亿元和50.08亿元的价格,通过股权转让的出售虹口SOHO和凌空SOHO。

  2012年的SOHO中国可谓是风光无限,营业额达155亿元,同比上涨约169%;净利润约为106亿元,同比上涨约172%;核心净利润约为33.4亿元,同比增长约135%,核心净利润率约为22%。

  而自从2012年SOHO中国宣布去地产化,转型发展办公空间区域,从“开发销售”转为“自持租赁”后,SOHO中国几乎鲜有拿地,营收也在逐年下降。不仅再也无法回到2010年营收182.15亿的巅峰,总营收甚至从2012年的155.44亿元直线年大概率营收也将维持在20亿的水平。

  营收持续低迷使得归属权益股东的税后净利润也大幅跳水,2012年净利润高达百亿,而2018年净利润仅为19.25亿元,暴跌80%左右。根据2019年中报数据,今年上半年净利润为5.65亿元,同比降幅也达到了48.36%。

  根据wind提供的数据,SOHO中国曾经虽不及龙头万科、碧桂园的营业规模,但仍在高手如云的民营地产圈中遥遥领先。2009年,营收75.29亿元的SOHO中国,与57.31亿元的中国恒大、47.96亿元的融创中国相比,仍要明显胜过一筹。2010年,SOHO中国的营业收入达到184.23亿元,更是力压151.15亿元的龙湖集团和66.6亿元的融创中国。

  然而,自2015年以来,SOHO中国的营业收入规模一直在10亿以上30亿以下徘徊,几十亿的营收规模在动辄千亿的地产行业中确实不够看了。不说行业龙头,像泰禾集团、佳兆业、宝能地产这类中小型、区域性的民营地产公司也无法匹敌了。

  2018年,SOHO中国营业收入在20亿元左右,而同期第一梯队的碧桂园、中国恒大、万科的营收规模均以千亿计算。SOHO中国的收入与最高者中国恒大的4678.14亿元相比,差了近272倍。哪怕是同规模相对较小的龙湖集团相比较,SOHO中国同期的营业收入也不及其零头。

  作为一名高瞻远瞩的地产大亨,潘石屹早已看到房地产市场的“极限”。此前在接受采访时他也表示,房地产行业这种“拿地—开发—销售”的商业模式到2017年基本就已经结束,房地产继续上涨的空间已经没有,地价高,地产企业利润率很低,天花板已经在来的路上,甚至已经来了。SOHO中国不会再通过拿地去建房。

  如今房地产市场已经走进下半场,2019年的上半年全国房产企业土地购置面积同比下降了29.4%,及时回收资金、抛售固定资产,将资金投入到更有发展潜力的行业才是上策。不少房地产企业分别向了现代化农业、新能源绿色汽车等等轻资产路线转型,一些大型房地产企业更是努力将房地产在集团中的业务比重全降低。

  然而,更重要的原因是SOHO中国不断暴雷,净利大幅下滑,现金流紧张,负债高企,促使潘石屹开启卖卖卖模式。

  2015年之前,SOHO中国的账上现金基本保持在百亿上下,而经过四年的大幅减少,截至2018年,账上现金骤降至7.3亿元。尽管今年有些许好转,但截至2019年中期,SOHO中国的现金及现金等价物为10.65亿元,同比增长60%。将物业、停车位等项目抛售后进行资金回笼可以为SOHO中国补充大量现金流。

  其次,高位抛售资产也可偿还到期的债务。根据SOHO中国的财报,报告期内SOHO中国的总借贷共计约177.6亿元。借贷中约20.53亿元将于一年内到期,约8.27亿元将于一年以上二年以内到期,约31.89亿元元将于二年以上五年以内到期,约116.9亿元将于五年以上到期。就目前而言,银行对房企的信贷资源采用紧缩政策,房企贷不到款,只能抛售部分的名下资产,来偿还之前欠下的债务。

  Wind数据显示,2014年至2018年,SOHO中国资产负债率平均值保持48%左右。2019年上半年,净负债率约为44%,平均借贷成本约4.8%,境外负债占全部负债约3.5%。

  SOHO中国较低的资产负债率也与传统开发商的高周转、高杠杆和高负债的“三高模式”不同。Wind数据显示,2014年至2018年,SOHO中国资产负债率平均值保持48%左右。2019年上半年,净负债率约为44%,平均借贷成本约4.8%,境外负债占全部负债约3.5%。

  值得一提的是,尽管SOHO中国的业绩不断下滑,但潘石屹和张欣的个人财富却不断增长。潘石屹夫妇以36亿美元在2019年福布斯全球亿万富豪榜中位列第597位,在324位中国内地亿万富豪中排名第62位,约合人民币250亿元。

  同2018年2018福布斯全球亿万富豪榜相比,尽管资产并没有较大变化,但不论是世界排名或是中国内地排名都有所上涨。

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