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2019-11-04   来源:赢咖2娱乐  

 

  赢咔2主管微信:qq8050518增速虽然有所放缓,但是已售未结储备充裕且盈利质量维持高位,我们认为全年业绩增速预期修复。前三季度销售、拿地、融资集中度依然在进一步提升,头部优势预计进一步凸显。去年四季度以来比重连续三个季度下滑,我们认为地产股的低估值、业绩增长潜力以及持续增长的股息率都能构筑四季度配置机会,建议优选融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的房企:万科 A、

  2019 前三季度总体房企营收同比+23%,增速同比-7 个百分点;归母净利润同比+13%,增速同比-29 个百分点。结转季节性放缓导致总体房企收入保持稳定,但利润增速明显回落,我们认为这和公司的结转节奏有关,预计 2019 年全年的业绩增速会有所修复。其中,龙头房企业绩延续稳健表现,四季度结转高峰有望推动归母净利增速重回 20%以上区间;中型房企业绩增速小幅回落,营收和归母净利增速依然高于 2018 全年,且归母净利增速赶超龙头房企,业绩弹性依然强势。

  以“销售商品提供劳务收到的现金”为口径衡量房企销售,2019 年前三季度总体房企同比+10%,增速同比-17 个百分点。龙头、中型、小型房企该指标占比 57%、36%、7%,其中龙头占比同比提升 1 个百分点,小型房企占比下滑 1 个百分点。2019 年 1-9 月全国商品房销售金额同比增长7.1%,2018 年增速为 12.2%,比 2018 年有所下滑,但下半年以来行业销售韧性超出市场预期。我们认为销售韧性源于推盘营销力度的加大以及去化率的相对平稳,销售集中度依然稳健提升。

  以“购买商品接受劳务支付的现金”为口径衡量房企扩张,2019 年前三季度总体房企同比+16%,增速同比-4 个百分点;以该指标除以“销售商品提供劳务收到的现金”为口径衡量房企拿地强度,2019 年前三季度总体房企为 76%,同比+4 个百分点。5 月份以来的融资收紧对房企再投资预期的影响逐渐兑现,杠杆率偏高的中型房企扩张速度下降更为明显。我们认为随着行业融资监管持续,具备融资优势的优质房企有望把握新一轮的行业供给侧改革机遇,为集中度的持续提升奠定基础。

  2019 年前三季度总体房企筹资活动现金流入总额 15408 亿元,同比增长3%;总体房企有息负债规模 31707 亿元,较 2018 年末增长 8%;总体房企净负债率为 102%,较 2018 年末上升 6 个百分点,龙头、中型、小型房企分别+17、-6、+4 个百分点。融资收紧叠加龙头加大逆周期投资力度,总体房企杠杆率持续抬升,货币资金短债覆盖倍数小幅回落,资金链依然承压。其中龙头房企虽然加大扩张投资导致经营现金流净额转负幅度扩大、短期负债率上行明显,但杠杆率和现金覆盖倍数依然保持梯队最优。

  风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;行业基本面下行风险;部分房企经营风险。

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