直属招商合作QQ
8050518
主页 > 新闻中心 > > 正文

正信永胜平台
2019-11-26   来源:赢咖2娱乐  

 

  赢咔2主管微信:qq8050518第三章 房地产价格和价值_销售/营销_经管营销_专业资料。第四章 房地产价格和价值 1、房地产价格的含义和形成条件 2、房地产价格的特性 3、房地产的供求与价格 4、房地产价值和价格的种类 第一节 房地产价格的概念和形成条件 一、房地产价格的含义 价格

  第四章 房地产价格和价值 1、房地产价格的含义和形成条件 2、房地产价格的特性 3、房地产的供求与价格 4、房地产价值和价格的种类 第一节 房地产价格的概念和形成条件 一、房地产价格的含义 价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西,它 通常用货币来表示,虽然不一定要用货币形式来偿付。— —现象 价格是商品价值的货币表现;价值是凝结在商品中的 抽象人类劳动。——本质 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的 代价——货币额、商品或其他有价物。 Real Estate Appraisal 2 第一节 房地产价格的概念和形成条件 二、房地产价格的形成条件 3个条件: ?有用性 ?稀缺性 ?有效需求 价格实质上是市场经济这种特定的经济制度下对有用 且稀缺的物品的一种分配方式。 分配方式:武力、礼让、抽签、排队、计划、价格 Real Estate Appraisal 3 第二节 房地产价格的特征 房地产价格与一般物品价格相同之处: 都是价格;都有波动,受供求因素的影响;都是按质论价 一、地价与一般物品价格的不同 ?生产成本不同 ?折旧不同 ?价格差异不同 ?市场性质不同 ?价格形成时间不同 ?供求变化不同 Real Estate Appraisal 4 第二节 房地产价格的特征 二、房地产价格特征 ? 房地产价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金 ? 房地产价格受区位的影响很大 ? 房地产价格实质上是房地产权益的价格 ? 房地产价格形成时间较长 ? 房地产价格容易受交易者的个别因素的影响 Real Estate Appraisal 5 第三节 房地产的供求与价格 一、房地产需求 房地产需求的概念 房地产需求:是指在一个特定时期内,消费者在各种 可能的价格下,愿意而且能够购买的房地产数量。 决定房地产需求量的因素 ?该种房地产的价格水平 ?消费者的收入水平 ?消费者的偏好 ?相关物品的价格水平 ?消费者对未来的预期 Real Estate Appraisal 6 第三节 房地产的供求与价格 一、房地产需求 房地产的需求曲线 数量 Real Estate Appraisal 7 第三节 房地产的供求与价格 二、房地产供给 (一)房地产供给的概念 房地产供给:是指房地产开发商和拥有者(买卖)在 一个特定时期内,在每一价格水平下,对某种房地产所愿 意而且能够提供出售的数量。 供给量=存量-拆除量-转换为其他种类房地产量 +其他种类房地产转换为该种房地产产量+新开发量 Real Estate Appraisal 8 第三节 房地产的供求与价格 二、房地产供给 决定房地产供给量的因素 ?该种房地产的价格水平 ?该种房地产的开发成本 ?该种房地产的开发技术水平 ?房地产开发商对未来的预期 Real Estate Appraisal 9 第三节 房地产的供求与价格 二、房地产供给 决定房地产供给量的因素 价格 S P 0 数量 Real Estate Appraisal 10 第三节 房地产的供求与价格 三、房地产均衡价格 房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲 线相交时的价格,也就是房地产的市场需求量与市场供给量 相等时的价格。 均衡是市场价格运行的 价格 必然趋势。 H hS 房地产的价格与其需求 P1 呈正相关,与其供给负 P 相关。 E F D1 f D 0 M M1 Real Estate Appraisal 数量 11 第四节 房地产价值和价格的种类 不同的房地产价值和价格,所起的作用不尽相同,评估时采 用的依据和考虑的因素也不尽相同 Real Estate Appraisal 12 第四节 房地产价值和价格的种类 一、 价值、使用价值和交换价值 ? 使用价值:该种商品能满足人们某种需要的效用。 ? 交换价值:该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例。 ? 没有使用价值则不会有交换价值。 ? 房地产估价所评估的是房地产的交换价值。 Real Estate Appraisal 13 第四节 房地产价值和价格的种类 二、成交价格、市场价格、理论价格评估价格 ? 成交价格:一笔房地产交易中交易双方实际达成交易,买者 支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。是买价和卖 价的折衷价格。 ? 形成正常成交价格的条件:公开市场;交易对象具备市场性; 众多的买卖双方;买卖双方不受任何压力,出于自愿;理性 的经济行为;买卖双方具有完全信息;适当的期间完成交易。 ? 成交价格还可以按照交易方式的不同来划分。例如土地交易, 招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。 Real Estate Appraisal 14 第四节 房地产价值和价格的种类 二、成交价格、市场价格、理论价格评估价格 ? 市场价格:某种房地产在市场上的一般、平均水平价格,大量 成交价格的抽象结果。 ? 理论价格:经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的, 或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 ? 评估价值:估价人员对房地产价值进行测算和判定的结果。 ? 评估价值可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼。 如比准价格、积算价格、收益价格。 从理论上讲,一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格 Real Estate Appraisal 15 第四节 房地产价值和价格的种类 三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算 价值和投资价值 ? 市场价值:市场价值是假定估价对象在符合一系列条件下 进行交易而最可能实现的价。 ? 交易双方是自愿进行交易的 ? 交易双方是处于利己动机进行交易的 ? 交易双方是精明、谨慎行事的,并了解交易对象知晓行情 ? 交易双方有充裕的时间进行交易 ? 不存在买者因特殊兴趣而给与附加出价。 Real Estate Appraisal 16 第四节 房地产价值和价格的种类 ? 快速变现价值 ? 谨慎价值 ? 在用价值 ? 清算价值 ? 投资价值:某个特定的投资者基于个人的需要或意愿,对 该房地产所评估出的价值。——建立在主观、个人因素基 础上 ? 同一房地产对于不同的投资者会有不同的投资价值。 ? 投资者评估的投资价值大于或等于该房地产的市场价值, 是其投资行为能够实现的基本条件。 房地产估价所评估的是房地产的市场价值。 Real Estate Appraisal 17 第四节 房地产价值和价格的种类 四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值和征收 价值 ? 买卖价格:房地产权利人通过买卖方式将其房地产转移给他 人,由房地产权利人收取或他人支付的货币额、商品或其他 有价物。 ? 租赁价格:房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租 人使用,由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他 有价物。 ? 抵押价值:假设债务履行期届满债务人不履行债务,拍卖、 变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价 值扣除优先受偿的款额后的余额。 ? 保险价值:为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。 ? 计税价值:为课税的需要,估价人员评估的作为计税依据的 价值。 ? 征收价值:政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。 Real Estate Appraisal 18 第四节 房地产价值和价格的种类 五、所有权价格、使用权价格和其他权益价格 这是一组按照所交易或评估的房地产权益来划分的价格。 ? 所有权价格:主要指房屋所有权,涉及国家土地制度,严 格意义上不存在土地所有权价格。 ? 使用权价格:主要指土地使用权价格。 ? 其他权益价格:泛指所有权、使用权以外的各种权益的价 格,如租赁权价格、地役权价格、典权价格等。 Real Estate Appraisal 19 第四节 房地产价值和价格的种类 六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值 会计上使用的一组价值概念 ? 原始价值:一项资产在取得时实际发生的成本。简称原值、 原价。 ? 账面价值: 一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。 ? 公允价值:在公平交易中,熟悉情况的双方自愿进行资产 交换或者债务清偿的金额。 ? 市场价值:一项资产现时在市场上实际所值的价格。 ? 原始价值是始终不变的,账面价值随时间流逝而减少,市 场价值随时间而波动。 ? 房地产估价所评估的是房地产的市场价值。 Real Estate Appraisal 20 第四节 房地产价值和价格的种类 七、市场调节价、政府指导价和政府定价 这是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。 ? 市场调节价:经营者自主制定,通过市场竞争形成的价格。 ? 政府指导价:政府价格主管部门或其他有关部门,按照定 价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定 的价格。 ? 估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。 ? 政府定价:政府价格主管部门或其他有关部门,按照定价 权限和范围制定的价格。 ? 估价结果应以政府定价为准。 Real Estate Appraisal 21 第四节 房地产价值和价格的种类 八、基准地价、标定地价和房屋重置价格 这是《城市房地产管理法》提到的三种价格。 ? 基准地价:在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级 别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途, 分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区 域平均价格。 ? 标定地价:政府根据管理需要,评估的某一宗地在正常土地 市场条件下于某一估价日期的土地使用权价格。它是该类土 地在该区域的标准指导价格。 ? 房屋重置价格:某一基准日期,不同区域、不同用途、不同 建筑结构、不同档次或等级的房屋,建造它所需要的一切合 理、必要的费用、税金及应获得的利润。 Real Estate Appraisal 22 第四节 房地产价值和价格的种类 九、土地价格、建筑物价格和房地价格 这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。 ? 土地价格:简称地价,不含建筑物价格在内的价格。 ? 根据土地的生熟程度,相应的有生地价格、毛地价格、熟 地价格 ? 建筑物价格:不含所占用土地价格在内的价格。 ? 房地价格:建筑物连同其占用的土地的价格。等同于一般 人们所说的房价。 ? 房地价格=土地价格+建筑物价格 Real Estate Appraisal 23 第四节 房地产价值和价格的种类 十、总价格、单位价格和楼面地价 这是一组按照房地产价格表示单位划分的价格。 ? 总价格:某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。 ? 单位价格:按照单位面积或其他计量单位表示的价格。 ? 楼面地价:按地上建筑面积均摊的土地价格。 ? 楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率 楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。 例:现有甲、乙、丙三块地,土地单价分别是:甲为1000元 /平方米,乙为800元/平方米,丙为500元/平方米,其容 积率分别为6、4、2。如此三块地其他条件完全相同,则 明智的买者应购买( ) A、甲; B、乙; C、丙; D、无法确定。 Real Estate Appraisal 24 第四节 房地产价值和价格的种类 十一、实际价格和名义价格 ? 实际价格:在成交日期一次付清的价格,或者将不是一次 付清的价格折现到成交日期时的价格。 ? 名义价格:成交日期讲明,但不是一次付清的价格。 ? 例:一套建筑面积100m2、每平方米建筑面积3000元的住 房,总价为30万元,其在交易中的付款方式有以下几种 (年折现率为5%): ? 1.在成交日期时一次付清 ? 2.如在成交日期时一次付清,给予折扣,优惠4% ? 3.首期付10万元,余款在一年内分两次支付,每隔半年支 付10万元 ? 4.约定二年后一次付清 ? 5.以抵押贷款方式支付,首付5万,余款在外来十年按月 等额支付。 Real Estate Appraisal 25 第四节 房地产价值和价格的种类 十二、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格 现货价格:交易达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格。 期货价格:交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的 价格。 现房价格:房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的 价格。当房地产的建筑物为已建成时,即为现房价格。 期房价格:以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的的 价格。 ? 期房价格=现房价格-从期房到现房期间现房出租 的净收益的折现值-风险补偿 ? 例:某期房还有一年才可投入使用,与其类似的现房价格为 3300元/m2,出租的年末净收益为330元/m2。设折现率为 10%,风险补偿为现房的2%,计算该期房目前价格。 ? 解:V=3300-330/(1+10%)-3300*2% =2934(元/ m2 ) Real Estate Appraisal 26 第四节 房地产价值和价格的种类 十三、起价、标价、成交价和均价 这是在房地产销售中出现的一组价格。 ? 起价:所销售的商品房的最低价格。 ? 标价:即卖方的要价。 ? 成交价:买卖双方实际交易价格。 ? 均价:所销售商品房的平均价格。 Real Estate Appraisal 27 第四节 房地产价值和价格的种类 十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 这是在房地产拍卖活动中出现的一组价格。 ? 评估价:对拟拍卖的房地产的公开市场价值进行测算和判 定的结果。 ? 保留价:又称拍卖底价,拍卖前确定的拍卖标的可售的最 低价格。 ? 起拍价:又称开叫价格、起叫价,拍卖师拍卖时首次报出 的拍卖标的的价格。 ? 应价:竞买人对拍卖师报出的价格的应允,或自己报出的 购买价格。 ? 成交价:拍卖师以公开表示买定的方式确认后的竞买人的 最高应价。 Real Estate Appraisal 28 补地价 ? 补地价:国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交 的地价或土地使用权出让金、土地收益。 需要补地价的情形主要有以下三类: ? 土地使用者改变土地用途或规划限制条件; ? 土地使用者延长土地使用年限; ? 土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产。 对于第一类情形,一般情况下: ? 补地价=改变后的地价-改变前的地价 Real Estate Appraisal 29 补地价 ? 例1: 某宗面积为3000 m2的土地,容积率为0.8,楼面地 价为700元/m2。 变更用途后,容积率为5,楼面地价为 960元/ m2。计算应补地价的数额。 解:补地价(单价)=960*5-700*0.8=4240(元/ m2 ) 补地价(总价)=4240*3000 =1272(万元 ) ? 例2:某宗土地总面积1000 m2,容积率为3,对应的土地 单价为450元/ m2,现允许将土地容积率提高到5,楼面地 价不变。计算应补地价的数额。 解:楼面地价=450/3=150(元/ m2 ) 补地价(单价)=150*(5-3)=300(元/ m2 ) 补地价(总价)=300*1000 =30(万元 ) Real Estate Appraisal 30 ? 甲土地的楼面地价2000元/m2,建筑容积率为5,乙土地的楼 面地价1500元/m2,建筑容积率为7,若两块土地面积等其他条 件相同,其总价比有。 A.甲等于乙 B. 甲大于乙 C.甲小于乙 D.难以判断 ? 在评估投资价值时,折现率是()。 A社会一般折现率 B 收益法中的资本化率 C 投资者要求的满意折现率 D 投资者要求的最低折现率 ? 某房地产价格分两期支付,首期付款50万,余款80万在第8个 月末一次付清,当时月利率为1%,该房地产的实际价格为() A.87 B.124 C.130 D.134 ? 下列关于房地产抵押价值评估的表述中,正确的有() A.法律法规规定不得抵押的房地产没有抵押价值 B.再次抵 押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后 的余额 C.房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用 税金后的余额才是抵押价值 D.不能单独处分、使用的房地产 不宜作为抵押物,应当没有抵押价值 31 ? 有一家开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会,现委托房地 产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估,所得出的的评 估价值是() A.交换价值 B.公开市场价值 C.投资价值 D.理论价格 E.标定地价 ? 某期房预计2年后竣工交付使用,目前与其类似的现房价格为 4500元/m2,出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率 为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该期房目前的价 格为()元/m2. A.3473 B.3865 C.3365 D.4000 ? 当用成本法求得的价值大大高于用市场法收益法求得的价值, 说明房地产市场不景气。() ? 现实中有时评估的不一定是公开市场价值,而某些特定条件 限制下的价值,比如城市房屋拆迁是强制性的,所以城市拆 迁房屋估价不采用公开市场价值() 32

上一篇:太阳3娱乐平台
下一篇:恒胜游戏平台

频道本月排行

Copyright © 首页_赢咖2娱乐_首页 版权所有 HTML地图 XML地图