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2019-12-27   来源:赢咖2娱乐  

 

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  旅游一直是房地产投资开发的一个重要领域,除按传统方式开发经营的酒店和度假村外,随着度假旅游的兴起而旅游房地产运营而生。所谓旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式,开发项目全部或部分实现了旅游功能。包括利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目,如景区住宅、海景住宅、风景名胜区度假村、民俗度假村等,以满足人们休闲度假旅游的需求。

  近年来,随着旅游消费的不断增长和人们旅游观念的日渐成熟,我国旅游业在经历了初期单纯以观光为目的

  的发展阶段后,度假休闲式旅游正逐渐取代过去走马观花式的旅游,成为旅游消费的主流。人们开始不再追求花最少的钱,用最短的时间,玩尽可能多的景点这种浮光掠影、赶场似的旅游,而是开始追求旅游过程中高质量的休闲和享受,渴望身心彻底的放松。例如到风景秀丽的地方小住几天,或到度假区修心养性一番,远离喧嚣的城市,在大自然中与家人同享天伦之乐。

  人们旅游观念的改变和我国各种休假制度的相继出台,为度假旅游的发展提供了条件。此时的人们的旅游方式正由观光型向休闲度假型转变。而旅游市场的这一变化,又催生出一种旅游边缘产业——旅游房地产,这一新型边缘产业的产生对旅游业发展将起到积极的作用。而且,这种旅游边缘产业已经开始走向房地产发展业市场的前沿地带了。

  目前旅游房地产按其所有权和使用权的大小可分为几种形态:一是分时度假(时权酒店),客户支付一定的费用就可以拥有一定时段的物业居住和使用权;二是产权酒店,产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人,同时投资人可以委托酒店管理公司或分时度假网络进行管理,用于营业,获取一定的投资回报(北京的金色假日产权酒店、快乐无穷大等);三是主题社区或景区住宅,这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼凑在一起,但前者不出卖产权及使用权给个人,后者实际就是商品住宅,可以购买完全产权(高尔夫、登山、滑雪运动度假村等);四是房地产大盘或者新城区项目,由于开发面积很大或者周围有需要保护或可以借力的生态环境,因此,就出现了不同于小区配套景观的、大规模人为造景或者自然借景的开发项目。

  一是旅游房地产具有高度的人性化内涵。倡导心情的释放与自然属性的回归是旅游房地产的一大特性。而人本主义思想也成为旅游房地产的核心价值观。从旅游房地产的功能属性上分析,旅游房地产更多的体现出了用建筑陶冶人、尊重人的鲜明主张,如天津的诸多水景住宅、生态住宅、体验住宅项目,将旅游房地产的生态性、休闲性、娱乐性、体验性元素进行了很好的借鉴与嫁接,使住宅的人本思想发挥到了极致。

  二是旅游房地产具有先进的规划思想和多功能属性。旅游房地产与常规房地产的较大区别在于,他突破了住宅的单一居住功能,而使住宅成为多功能的生活载体,如部分地产项目营造出的水文化、河岸生活、园林文化以及各种会所配套设施等,这种多元化、多功能的社区物业组合,为住宅产业的旅游性、休闲性蜕变创造了前提条件,也使业主的生活更加丰富多彩。

  三是旅游房地产具有较高的附加值。一般来讲,旅游地产往往具有几大特点:第一,政府的形象工程和主要窗口工程;第二,具有一座城市的鲜明属性和文化特色;第三,发展前景和市场预期非常看好,往往既具有居住功能又具有丰厚的商业投资品质。

  四是消费的可存储性和期权消费。旅游房地产在消费时间上可以是多次的,即一次性购买多个时间段或生前永久性(如养老型酒店)的消费权。时权酒店出售的便是每一个单位的每一个时间份的一定年限内的使用权。购买分时度假产品的消费者还可将自己的度假权益交换至分布于世界各地的度假村。例如,密云“金海豚”的分时度假产权酒店的购买者不仅拥有其所有权或使用权,同时享有“亚洲酒店资源联盟”所辖东南亚、港澳地区和内地多处旅游胜地500多家四星级以上酒店的交换和使用权。在旅游业的其他领域,一般是在当时当地购买或提前异地预定产品,而在当时当地消费,不存在储存消费和期权消费。

  五是消费档次高。旅游房地产自诞生便具有贵族化色彩,在国外它还是中产阶级的消费品。国内旅游房地产的消费者群集中在城市的高收入阶层,他们经济状况良好,希望拥有较高品位的住宿条件和度假环境,传统的旅游项目已不能满足需求。传统旅游业中,酒店高中低档的设立涵盖了各个收入阶层人们的消费,景区游览更是面向大众推出的产品。

  旅游景点地产:主要指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质、非住宿型的建筑物及关联空间。旅游景点地产是旅游区旅游活动得以顺利进行的物质保证。随着我国旅游市场竞争的日益激烈,为游客提供全方位的旅游基础服务成为景区景点制胜的不贰法宝。结合我国旅游业的发展阶段和发展趋势可以判断,目前我国的旅游景点地产是旅游房地产中需求最旺盛的亚类地产。

  旅游商务地产:主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空问。旅游商务地产是旅游区旅游服务的物质保障,是旅游六要素中“吃、游、购、娱”四大要素得以顺利落实的关键因素。随着我国旅游业逐步向成熟阶段过渡,旅游商务地产需求在旅游房地产总需求中所占的比例将越来越大。

  旅游度假地产:主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间。它是目前世界各国操作的旅游房地产,真正符合“旅游”主题并且具有普遍市场价值的亚类地产。本亚类地产最突出的特点就是:买房者每年度假时自住或者出租给其他度假者并获益。2005年我国有19.7%的城镇居民外出休闲度假,按照全国城镇居民5.4亿人计算,目前我国休闲度假的市场规模已达到1.06亿人次。按照全国城镇居民第二居所7.33%的拥有率算,该休闲度假市场潜在的旅游度假地产需求应该有每年777万套次。从目前看,我国旅游度假地产的需求还是很大的。

  旅游住宅地产:主要指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。旅游住宅地产同旅游六要素中的“住”要素紧密相连。结合我国旅游业的发展阶段和发展趋势可以判断,目前旅游住宅地产是旅游房地产中需求相对旺盛的亚类地产。

  避暑避寒地产:主要是为规避天气的寒暑,采取的候鸟式的生活方式,从而产生的第二地产形式。避暑避寒旅游、避暑避寒经济、避暑避寒产业等新概念都是随着全球气候恶劣的社会问题的激发下。从旅游供给方面来看,避暑避寒旅游是指:以避暑、消夏、避寒为动力,以避暑避寒旅游资源及环境小气候为依托,以良好的生态环境为依托为旅游者开发、设计并最终吸引旅游者的一种夏冬季旅游产品。从旅游需求角度来看,避暑避寒旅游是指:以“异质”气候为吸引力,以健身疗养、消夏纳凉、度假休闲等为目的的新生活方式。这种新的生活方式下诞生了如海南、贵州、云南等区域的避暑避寒地产及地产经济。

  旅游房地产是由旅游+房地产而形成的房地产业,这种特殊房地产与传统房地产开发相比,它有自己本身的特点:

  一、这类项目常年居住的不多,因其产业是依靠旅游而发展的,所以,在假期、旅游季节则火爆,平时比较平淡,其后期的物业管理 则成为一个难点;

  二、由于物业性质不同传统房地产,这类项目提供的服务也不一样,如餐饮、清洁等不同于普通小区;

  三、由于服务对象主要是休闲度假的游客,所以,这类项目不追求大面积,而配套设施则成为这类项目的重点,对外部环境的设计也讲究得多。

  从前期策划到后期物业管理的全过程,旅游房地产具有独特的特点,而这些特点还需要长时间的归纳和整理并且系统化。

  旅游房地产的产生始于法国地中海沿岸,当时地中海沿岸开发了大量海滨别墅,一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至,地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。20世纪60年代法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户。而今天,分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等已遍布世界各地。在亚洲,日本、韩国、菲律宾、泰国,马来西亚、新加坡等国家的旅游房地产方兴未艾,大批国际地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发,并取得了可观的收益。

  中国的旅游房地产业在20世纪八九十年代萌芽,沿海经济发达地区抢得先机,大量的传统房地产资金开始开辟新的领域,投向旅游房地产开发。这为已经日趋饱和的传统住宅领域寻找到了一个新的突破口。众所周知的,海南在从1993年房地产泡沫破灭之后,房地产市场一泻千里直跌谷底。放眼望去,烂尾楼比比皆是,空置房触目惊心。可近年来,海南的房地产业凭借它那得天独厚的海景风光将其中一部分空置房改造为旅游物业,而且其旅游度假式物业还拥有全国乃至全球的市场,这个市场潜力巨大。于是,旅游房地产便成为海南房地产的主力,海南的房地产业也随之出现了回暖的迹象。正如一位海南的房地产开发商所说:是旅游房地产又给了海南的房地产一个春天。

  在此感召下,各地的旅游房地产项目是接踵而至。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店;位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓;新世界集团投资的海南新世界家园等。中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”(产权式酒店),7月在上海开盘,仅一星期内便售出产权客房近60套;还有位于深圳大梅沙的四星级酒店-----雅兰酒店六成客房192间已被买下,业主除了可以享受酒店式家居生活外,还可以通过委托经营与酒店经营者分享利润,实现新的休闲置业方式。这样的旅游房地产开发例子在国正越来越多,其发展的空间也是越来越大。

  目前,北京、上海、大连、青岛、海南、广东、深圳、四川等地已开发的旅游房地产项目已达到上百个,以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店就已超过80家。其投资商除了国外和港台颇具实力的大公司外,还包括内地首创、海航、中信、中旅等大型企业, 同时也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商。

  如今,我国的旅游房地产概念已经浮出了水面,市场运营已初露端倪,而且发展潜力巨大。同时,国家和地方政府相继出台了一系列推动旅游和相关产业发展的新的政策,不仅为旅游业发展提供了可持续性发展的动力保证,而且也为房地产业营造了一个广阔的发展平台。

  面对旅游房产业如此巨的大发展空间,各地房地产业和旅游业应该发挥本地的风景优势,以及结合其本身的文化、经济、交通、区域发展等诸多有利条件来大力发展旅游房地产业。在发展旅游房地产业的同时我们也要保持一定的理性,以至于不让风景旅游区受到损坏和破坏。

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